如何做到房地产与分红保险兼顾配置、同时增值？

Maxma

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马新明Max Ma 保险理财系列文章之（609）----“分红式 保险系列”之198:

房地产和保险资产（特别是分红保险）是每个家庭的二类最主要的资产配置！

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其中，保险是最基础的根基型配置，是对房产等资产的一种有效保护，同时也是家庭财富增值和传承的必要手段，更是解决将来房产投资增值税“炸弹”的最有效的方式！

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房产既是每个家庭必要的安居之所，也是积累家庭财富的重要工具；

而且二者还有很多相同或相似点：

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-从较长时期来看，房产和保险都是“产出大于投入”的增值型资产；

-都是以少量的逐步投入撬动一个被放大很多倍的资产（都是一种高效的Leverage即借力形式）；

-自住房的增值和保险的赔偿额都是完全免税的；

-房产和分红式保险的平均年复利回报其实是基本相同或相近的；

=自住房和分红保险将来用作补充退休收入的情况也很相似。

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其实，这二类资产的配置并不矛盾，通过采用适当的方式和方法，完全可以做到同时兼顾，并驾齐驱！

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那么，到底如何才能做到二类资产可以兼顾配置、实现同步增值，从而可最终提高家庭财富的总体增值效率呢？

若有条件，应尽快购买自住房，而且，在自己的经济能力承受范围内，自住房应买得（或换成）适当大一些。因为自住房（指主要住宅，下同）的增值在任何时候都是免税的；同时，也应尽快购买足够的人寿保险和重病保险来保护你的房产和家庭。若条件允许，应一步到位购买带投资、退休功能的保险如分红保险；为与房产投资互相兼顾并相得益彰，分红保险应选择高短线现金值的类别，并配备灵活的额外付款功能；若当时条件有限，至少也要同时或尽快购买一份Term保险， 等一、二年或几年后，如果你的自住房有了一些增值，你就可以将锁定的Term保险部分或全部地转换成此类分红式保险。若有钱付保费更好；若暂无钱支付分红保险的保费，你也可以将房产增值的一部分以LOC方式借出来暂付二年或几年的保费，然后，必要时就可以以保单本身的高现金值为依托采用Policy Loan的形式来继续支付保费好几年，维持保单的有效性，同时又不耽误你的房产投资，这样，你就做到了房产和保险投资两不误，“鱼翅”和“熊掌”兼而得。当然，在资金条件许可时还是应尽快将LOC借款和Policy Loan还清，以做好更换成更大的自住房或购买投资房的准备。

如果你有了更高的贷款能力，那么，你就可以选择合适的时机将自住房换得更大一些，或者购买投资型房产。如果首付款不够，你就可以用已增值了若干年的高现金值的分红保单作抵押借出一定的现金值来用作购房的首付款。这样，你的分红保单反过来又兼顾和帮助了你的房产投资，让你不会因首付款不足而错失稍纵即逝的房产投资良机。

等到你的各类房产都涨到很高了，你可能需要卖掉一些来锁定投资成果。房产处置变现后可能会有一大笔资金暂时可闲置不用，此时，你就应该尽快把以保单抵押贷款用作首付的钱还清，如果还有余款，你就可以利用分红保单中所累积的额外付款空间往保单里做最大化的额外付款，以赚取与每年的分红率完全一样的稳定回报，并以此作为一种安全稳健的ParkingMoney的方式，以等待将来新的房产投资时机。待合适的时机到来时，你再把保单里的现金值的一部分以适当方式借出来投入到新一轮的房产投资中。如此循环反复，你就可以很好地兼顾和玩转这二类资产的同步增值，实现家庭总体财富的高效增长！

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如果你的资产较雄厚，而且贷款条件和信誉都很好，想在尽早购买一份大额分红保单的同时，又不想因购买这份大额保单占用一大笔资金而错失更多的房产投资机会，那么，你还可以采用一种叫作IFA（即保单生效后立即将保费全额借出）的方式：您可选购短线现金值高的分红保险类型，在支付第一年的保费让保单生效后立即将保单抵押给银行，将所付保费全部借出来再用作房产投资，以后每年如此，您只需支付借款的利息即可（利息还可抵税）。所有借款的本金最终以免税的保险赔偿额来偿还，余额（即总赔偿额与借款本利总额的差额）留给孩子。当然，IFA并不适合普通的投保人！您若想了解IFA的详情以及您是否满足采用IFA的条件，请来电咨询，或约Zoom Meeting详谈。

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（ 本文仅供参考，不构成建议。具体请咨询合格的专业人员，也欢迎与作者联系。马新明Max Ma为资深专业保险理财顾问，环球百万圆桌会员，对分红式保险进行过长期、系统和深入的研究，并具有丰富的实操经验。电话：647-832-6780；Email: maxmafin678@gmail.com；更多相关文章请浏览Max Ma的专业理财博客：www.msunfinancial.com/blog，或关注他的公众号: MaxMa_Canada，或加其微信：maxma678）

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