加拿大置业大全【房地产知识、房屋保养心得】

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-12-18 12:32

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【地产知识】在多伦多投资，买地好还是买楼花好？

随着加拿大多伦多经济和人口的发展，近年来房价增长速度很快，越来越多的地产投资客将目光聚焦在多伦多。很多人因为考虑到是投资，不喜欢费力在房屋的维护、管理等事情上，所以不愿意考虑现房。近期就有准备在多伦多投资的朋友问了这样的问题：想在多伦多投资房产，听说多伦多的公寓楼花一直挺火，很多朋友也推荐买地皮，据说也会有很好的回报。那么到底是买地好还是买楼花好呢？

今天嘉德小编就来简单跟大家聊一聊在多伦多投资，买地好还是买楼花好。

买楼花和买地有一些相似之处，比如说投资周期都较长，买楼花通常要3-5年才能交房。最简单的购买单块成熟住宅用地也得3年以上才能取得较好效益。

但严格说来买楼花和买地是两种不同的地产投资活动。购买楼花属住宅类地产投资，买地属商业类地产投资。这两者之间的难易程度和投资规模通常说来差异很大。

购买楼花可以前期投入资金很少，对买家的财务状况要求没有那么大，通常签合同只需$5000定金，剩下的首付部分在收房前的数年内分几次付清，对买家来说财务压力没有那么大。收房前还可以申请购房贷款，本地买家一般只需支付总房价20%的首付，海外买家一般需要支付总房价35%的首付。

购买楼花对买家地产方面知识的要求也不多。就算没有地产投资经验，只要能选到地点好，楼层、大小、价格适宜的楼花就可以了，对投资者在房地产方面的知识要求没有特别之处。可以说是对大部分投资者都适宜的一种投资项目。收房前可考虑楼花转让直接套现，或在收房后出租。鉴于多伦多目前的公寓租金，一般租金可帮业主cover贷款和管理费的支出，业主不需要过于担心收房后每月支付额外的费用。

买地这种投资就对买家有相当多的地产知识方面的要求。比如政府对土地的开发规划，要买地块的Zoning方面的要求（根据加拿大政府的规定，不同Zoning的地块有不同的用途规定），所购买的地块是否允许建住宅，是否允许建高层公寓等都要在买地前考察好。另外地块是否有过污染，是否在洪泛区，适合建造什么样的物业等等也要提前考察好。买地对资金的要求相对较高，并且贷款难度要大许多，大部分只能按商业贷款，利率也比居住房屋贷款高不少。

买地囤积等待土地升值需要较长的时间，占用及周转资金较大较长。如果买地之后马上开发建房，则需要投入专业人士管理项目，投入资金建设项目。这些对资金及房地产经验有限的个人来说，是有一些难度的。

多伦多的房地产市场，对海外投资者来说，投资购买楼花是最省心的一种投资方式。如果海外投资者实力雄厚，有相关经验，买地，开发房产则能取得更可观的效益。

关于在多伦多投资，买地好还是买楼花好，嘉德小编今天就跟大家分享这么多。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-12-19 15:27

今日话题：签买房经纪代理协议（BRA）时，需要注意什么？

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-12-27 14:22

【地产知识】投资公寓楼花需要考虑学区吗？

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费莎每年都会发布安省所有中小学排名的报告，对多伦多地区的中小学情况综合评价打分，得出学区排名情况。很多的买房者和地产经纪都喜欢用这些学校的排名来衡量在校区内投资二手房的价值。那么很多朋友又会问了，我如果是买楼花需要参考校区和中小学学校排名吗？

今天嘉德小编就来跟大家聊聊：投资公寓楼花需要考虑学区吗。

多伦多大多数排名靠前的中小学主要聚集在16th街和Eglinton周边。排名最好的三所小学在多伦多东端，但是周围公寓楼的价格并不是很高，只能算中档价位。而公寓楼价格最高的区域在多伦多大学附近，每平尺均价超过$1,000。

所以，中小学的排名对周边公寓的价格并没有直接的影响。但是，好的大学倒是会让周边的公寓升值不少。

之所以有这样的情况，主要原因是：公寓楼花是对未来的一种投资，一般从买房到交房入住有大约3-4年的时间，未来的不确定性使公寓楼花只能受到周边大学学校排名的影响，而极少被中小学的排名影响。

如果你是已自住的目的购买公寓楼花，交房的时候本来在上小学的孩子可能都要上中学了，或者本来在上中学的孩子已经要上大学了，这在这个地址反而没有那么方便。

如果购买公寓楼花的目的是投资，那么周边中小学的好坏也不重要，唯独有好的大学周边的公寓租赁市场火爆，自然而然附近的公寓价格也水涨船高。

总之，购买公寓楼花，附近中小学的排名并不重要，唯一需要考虑的就是附近是否有好的大学。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-12-28 13:10

安省老经纪转地产公司须知

转公司期间

如果你正在从旧的地产公司转到新的地产公司，那么请注意在转公司期间你不能以经纪的身份参与地产交易。因为你跟之前地产公司的雇佣关系已经解除，但是还没有立刻跟新的地产公司建立雇佣关系，需要等待安省地产局（RECO）的转经纪程序。

如果你想要更快的完成转公司程序，从而省去不必要的申请时间，请确定你的申请文件齐全，信息无误，并且转公司的申请费用已经交给RECO。

Termination Notice（解约文件）

旧地产公司签名的解约合同4 R0 M M9 |: x! `

如果旧地产公司要与你解约，需要旧地产公司提供给你一份Broker of Record签名的解约文件，文件中需要提及解约的日期。旧地产公司有义务在解约日期后的5天内向RECO提供一份该文件的Copy。

本人签字的Termination
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如果你要跟旧地产公司解约，你需要向旧公司提供一份你签名的解约文件，文件中需要包含解约日期。另外你需要向新的公司提供此文件的Copy，而且必须在解除关系日期后的5天内向RECO提供一份该文件的Copy。

Notice of Employee Change Form

你的新公司必须在你跟旧公司解约后的60天之内向RECO提交一份Notice of Employee Change Form，并同时将你同旧公司的解约文件发给RECO。

转公司的时间限定

在与旧公司解约后，你有60天的时间转到新的公司。如果没有在规定日期内完成转公司流程，必须向RECO提交申请application for reinstatement，并交纳续约费用，另外还要满足继续教育的要求。

注：转公司申请也可以通过新公司的Broker of Record通过网上申请来完成，节省时间，即刻生效。省去了转经纪期间不能参与地产交易的麻烦。另外Termination Notice Letter也可以在网上直接上传，避免邮寄或Fax给RECO以后对方没有收到的情况发生。

关于老经纪转公司有任何问题，欢迎随时联系我们。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2018-1-2 17:17

【地产资讯】2017多伦多地产小结，2018将影响房价的两个因素

多伦多大学Downtown校区周边公寓是2017年最耀眼的明星。即使在政策压力下、在每个月都有近千套楼花上市的群殴下，还是获得了21%的涨幅。而且64.7万的平均成交价，也妥妥地超过5月的64万成为全年最高。不论你买到的是多大周边的公寓现房又或是楼花都已赚到。

但是对比公寓现房和楼花，大多地区的低层住宅尤其是独立屋市场在过去的2017年却没有很好的表现。展望2018，我们对多伦多的房价还需谨慎乐观。

2017年影响多伦多房价的是政府出台的海外买家税，那么2018年将影响多伦多房价因素有哪些呢？

虽然加拿大的婴儿潮一代多数已经退休，但他们的后代——千禧一代多数已经长大成人，也到了成家立业的年龄，这批人将成为加拿大买房的主力军。

联邦统计局的数据显示，到2018年，加拿大25-30岁年龄组的人口将达到2,559,200，这个数字比5年前几乎增加了整整150,000人。显而易见，他们当中的不少人将成为首次购房族。

另外一个推动房价上升的因素是移民。2004到2014年间，加拿大的海外移民数量在236,800至281,000之间，自由党政府在近三年将增加移民数量，总数达百万：其中2016年为296,000；2017年300,000；2018则是310,000。

移民无疑会增加房屋需求并推高房价，特别是几个最能吸引人的大都市区，包括多伦多，温哥华以及蒙特利尔。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2018-1-3 18:52

【地产知识】加拿大房屋保险是怎么回事？有什么不同？

在加拿大买了房子后，为了房子的顺利交接，买家都需要为新房购买保险。但你了解加拿大的房屋保险吗？加拿大的房屋保险都有哪些类型？哪些受保、哪些不受保？今天，嘉德小编就来跟大家简单聊一聊：加拿大房屋保险是怎么回事。

加拿大房屋保险的类型

在加拿大，房屋保险的类型分的很细致。与华人移民关系较大的主要有以下几种房屋保险：

自住房保险（Homeowner’s Insurance）

作为自住房的房主，不论是否需要申请房屋贷款，都需为房屋购买保险。虽然法律上没有明文规定业主必须购买保险，但是在买家办理贷款和办理房屋交接时，都需要买家提供房屋保险证明。

租客保险（Tenant Insurance）

租客的私人财物和屋内的空间，需要一份租客保险来保障。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、水淹及盗窃等灾祸时，保险公司可对租客的私人物品损失提供合理的补偿。另外，租客以后若想在加拿大买房，如果在首次买房前就有良好的租客保险记录，有助于日后节省费用。

房东保险（Landlord Insurance）

房东切勿忘记购买房东保险，如果出租物业发生意外，警方及保险公司有关部门会查清原因，分清是租客或是房东的过失引起的。如果是因租客的疏忽造成的以外，租客便要承担责任；如果是房东的疏忽，房东保险便会发挥保障作用。不过房东保险有很多限制条件，也不是所有保险公司都做。

Condo共管公寓保险

Condo的保险与独立屋或其他低层住宅的保险有所不同。因Condo每月都需交管理费给大楼管理处，其中已包含有火险，所以购买Condo保险时无需再购买此项。但是Condo管理费中包含的基本保险不保装修及房内的财务等，因此公寓业主还需要购买Condo保险来保障例如漏水等对房内个人财务和装修造成损害时可以得到合理的赔付。

加拿大的房屋保险分为普通房屋保险 – 基本险，和全面性房屋保险 – 全险。因为大家一般都只买基本险，今天嘉德小编就只简单跟大家聊聊基本险的情况。

基本险都保什么？

1. 火灾及雷电（Fire and Lightning）：火焰或被雷电击中酿成的火灾。

2. 爆炸（Explosion）：由于天然气、煤气或石油气爆炸酿成的灾祸。

3. 浓烟（Smoke）：火灾中产生的浓烟会烟熏墙壁、家私，焦黑的烟渍不但难以清洗，且清洗费用也不菲。

4. 暴风雨或冰雹（Windstorm and Hail）：有与暴风雨或冰雹对房屋外墙造成的破坏会缺口，或打至屋内对屋内物品造成的破坏。但如果因为忘记关上门窗导致屋内物品遭到的破坏则不会获得赔偿。

5. 盗窃（Theft）：保险公司会对盗窃造成的财务损失和房屋破坏进行赔偿。不过如果盗贼是屋内居住人员或是留宿人员，保险公司不会做出赔偿。

6. 骚动及内乱（Riot and Civil Commotion）：在骚动及内乱中遭到不法分子滋扰造成的财务损失也会受到保障。

7. 空中坠物（Falling Objet）：被飞机、导弹或卫星等坠下来的物件击中房屋，可向保险公司申报赔偿。

8. 蓄意破坏（Vandalism and Malicious Acts）：房屋受到恶意破坏可向保险公司申请赔付。如果房屋空置超过30天以上，一切后果由屋主承担。

9. 房屋被车辆撞击（Damage by a Vehicle）：若家中车辆失控或泊车时不小心撞到房屋，保险公司也会做出赔偿。

10. 突然漏水或淹水（Accidental Discharge or Overflow Water）：突发水患造成地板、地毯、家私或私人财物损失也可向保险公司申报赔付。但由于喉管接触问题或年久失修造成的漏水现象却不属受保护范围。

11. 私人财物在搬家运输途中造成的损坏（Transportation）：私人财物和家具在运送途中受到破坏如汽车相撞或翻车等，都收到保障。

12. 玻璃被砸（Glass Breakage）：除在建房屋或空置房屋外，家中的门窗玻璃遭到破坏都可以申请索赔。

房屋保险中，最重要的组成部分是住宅建筑（Dwelling Building），也就是住房发生可理赔意外后的重建或修缮，这也是房屋保险的Coverage A部分。这种理赔分两种：承保重置成本（Replacement Cost）和额外现金价值（Extra Cash Value）。重置成本就是重建与原来类似房子所需的费用，而额外现金价值是用估价减去折旧金额而给予的赔偿。这一部分包括的内容有，房屋主体本身、相连的结构（如车库）、室外的固定设施、树木、泳池、灾后清理费以及修补或建筑房屋的材料，但一般不包括土地市值。

房屋内财物属于Coverage B，这是指房子里面，与房子没有固定联系的东西，衣服、电器、家具之类的。这部分理赔通常也是以重置为主，不做额外现金价值。也就是说比如电视没了，保险公司就会赔付替代一个电视所需的费用。

除此之外，房屋保险中还包括临时家居费用险（Additional Living Expenses），即房屋发生意外不能在其中居住时，您租房或住宾馆产生的额外费用。

最后，房屋保险中还有责任险（Liability）。责任保险是指因房子的所有权产生的责任，即如果因为被保险人的疏忽而引起的意外，造成邻居、第三人伤亡或财产损失，责任需有您承担的话，不过也可以向保险公司申请索赔，有时这部分获得的赔付会大的惊人。这部分在保险成分中不占很大比重，建议可以在这里保100万比较适宜。

关于加拿大房屋保险是怎么回事，嘉德小编今天就跟大家分享这么多。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2018-1-4 15:57

【地产知识】加拿大的房产增值税是怎么回事？怎么算？

华人喜欢买房，不论走到哪儿，兜里揣着钱不买套属于自己的房就浑身不舒服。世界每个角落，都有华人买房置业的身影。

今天嘉德小编就来简单跟大家聊聊加拿大的房产增值税是怎么回事？怎么算？什么情况需要交？什么情况不需要交？

由于华人对加拿大环境、福利的偏爱，越来越多的华人移民到加拿大来居住，也就有越来越多的华人来加拿大买房置业。但是买房置业一般来说都是一个家庭较大笔的投资，加拿大房屋所得税、GST/HST涉及到税务方面的规则名目繁多，了解这些“游戏规则”有利于纳税人避免一些没必要的税务麻烦。

在加拿大卖房时可能会被政府要求缴纳资产增值税，但是增值税也可能会被免除，是否可以免除房产增值税取决于业主是否满足一些条件。最重要的一条就是该物业是否在一定的时间内一直作为业主的主要住所。

主要住所的概念是以家庭作为单位，从1983年开始，每个家庭包括夫妻和未婚未成年子女可共同拥有一个主要住所免增值税的税务优惠。也就是说即使双方结婚前，各拥有一套物业，婚后也只能选择其中的一套作为主要住所，而另一套则不可同时享受免增值税的优惠。

主要住所可以包括房屋、公寓、度假别墅、活动房屋和船屋等。享受税务优惠的前提一定是拥有该物业的所有权，其次是该物业为主要住所。

自住房、主要居所需要满足什么条件？

首先该物业必须是已建成、可居住的住宅类型，地皮等还未建好的房屋不算。业主是加拿大税务居民即可，不一定非要是加拿大移民。买家需要拥有该物业的产权，楼花等在产权没有交接给业主前都不算。当年需要有家人居住在其中，主要住所的概念是以家庭作为单位来算的，即本人、配偶或未婚子女居住在其中都可以。每个家庭每年只能有一次免房产增值税的机会，即每个家庭每年只能指定一套住房作为主要住所，包括海外房产。

免税是全免吗？增值税的免税额怎么算？

房产增值总额 = 售价 -（成本 + 出售时产生的费用）

免税额 = 房产增值总额 ×（指定物业居住年费 + 1）/（拥有该物业的总年限）

按照这一公式，有些家庭考虑换房，如果先买第二套物业，然后售出第一套物业，则会有一段时间同时拥有两套物业，但只要同时拥有两套物业的时间不超过一年，就不会产生增值税的问题。

今天关于加拿大房产增值税相关的问题，嘉德小编就简单跟大家分享这么多。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2018-1-9 18:15

【地产知识】新房交房前验房（PDI）是什么？都要验什么？

近期嘉德收房的客户注意：在多伦多买新公寓房子，房子内部装修好了，就要通知你验房，全名叫做Pre-Delivery Inspection，简称 PDI（交房前验房）。

做交房前验房时，开发商的验房人员会指导你对房屋质量进行一次全面检查，并可能为你示范家中各系统的使用操作。验房如果发现问题，和你一起验房的开发商代表会一一标出来，并给你一个清单，承诺修补。同时给你一个安省房屋质量监督机构Tarion发出的证书，上面有登记号。然后业主到律师那里交钱拿钥匙。拿了钥匙再看看开发商有没有修，没修，拿钥匙后的30天内就要到Tarion网站用证书上的登记号登记，把所有要修的内容登记。这份表格政府机构收到马上会转给开发商，开发商又会去检查，原则上开发商有120天时间去修。如果还没修则可以起诉开发商。入住后的一年内如果发现问题仍然可以报告Tarion。

但是新房交房前验房（PDI）都要验什么呢？今天嘉德小编就来简单跟大家聊一下。

加拿大的新房交房前验房（PDI）主要检查4个部分。首先是：厨房、卫生间、洗衣烘干设备；其次是：地板、墙面与其他内部装潢；第三是：外部结构；最后是：控制系统。

厨房、卫生间、洗衣烘干设备检查主要包括：

照明
墙面上的电流漏电保护器
地板、地砖
厨房台面、挡水、中央岛
橱柜、抽屉
水池、洗碗机、上下水系统
冰箱、油烟机、灶台等设备
卫生间排风系统
马桶、卫生间水池、淋浴、浴盆系统
洗衣机、烘干机( L# D& J# p7 L* l

地板、墙面与其他内部装潢检查主要包括：

地板、地毯、地砖检查（例如是否有损坏或走在地板上是否发出较大噪音等）
墙面，地脚线、门框、窗框等
门窗、楼梯、储物间等
外部结构检查主要包括：外墙保温板、外墙墙砖、泄水孔（Weep Holes）;检查门窗外部密闭检查车道、花园、行人道等8 h; `+ Q7 O Y4 c+ X9 D% q0 U' k

注：如因天气原因无法检查房屋外部，请在PDI表格中注明

控制系统检查主要包括：

供暖系统，包括暖炉、热水器、暖炉过滤网、温度控制器、供暖系统各部分开关
空调系统检查
机械通风系统检查
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注：请确保在交房前，开发商已经为你提供所有房屋内控制系统的操作手册，并认真阅读学习如何控制这些系统。另外还需从开发商处了解房间内各控制系统及其他电器等的质保时间和建议定期维护时间。

如果我在做收房前检查时不小心漏了一些问题怎么办？

有些项目本身就有质保，即使你在入住前检查时没有发现问题依然不影响你的保修范围。然而，如果是物品损坏或之前承诺安装的物品没有安装，则一定要在PDI表上注明。

任何在您入住前有质量问题的项目都应该在30天或年底的表格中列出。这几个表格代表了对保修项目的要求，而在保修期内所涵盖的项目出了问题，开发商必须在在特定的时间范围内解决。

关于新房交房前验房（PDI）是什么，都要验什么，嘉德小编今天就跟大家简单聊这么多。希望可以帮助到大家。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2018-1-17 15:44

买方市场中的卖家必读

某些地区房屋出售趋缓，在这种市场条件下出售房屋，更要小心谨慎。最近接到不少业主的咨询, 询问有关出售物业的相关规定和细节。这里归总一下，详细说明出售物业的步骤与注意事项，以解答那些想出售物业的业主的疑问。

与地产经纪签订合同
Listing Agreement，是一份卖家与地产经纪共同签订的合同。与经纪签订合同是业主在售房过程中的第一环，也是非常重要的一环。此份合同要明确所售物业，合同双方，以及相关条款。卖家和经纪会各保留一份，以此来保障各自的权益。
总体来说，合同内会明确地产经纪的公司给予其经纪为物业寻找买家的权利，合同的时效，以及卖家应付的报酬。一般来说，只有在成交后，卖家才会被要求支付报酬给经纪公司。例外还有一份物业信息表，包括了物业售价，物业详细信息，例如物业大小和设计，使用面积，各房屋的面积和简单描述，物业冷/暖系统等等。

业主有权决定屋内家居及设施的去留。一般来说，除非说明，固定不能动的家居及设施，往往会随物业一同出售，可移动的家具和设施往往不随物也一同出售。合同中“包含”以及“不包含”项中会明确指出家具及设施的去留问题。

有时合同里也有财政和贷款的条款。一般包括剩余贷款金额，期限，物业年税，抵押权等等。

Listing的种类
基本上说Listing有三种，Open Listing， Exclusive Listing，以及 MLS® Listing。Open Listing，即给予一个或一个以上地产经纪出售物业的权利。业主也可以自己出售物业，优点在于私售除去了雇用经纪服务的费用，在物业价格上会有一定优势。Exclusive Listing，即业主雇用一个公司来作为经纪来出售物业。在有效期内，这个公司往往拥有唯一的，不能改变的权利出售物业。MLS® Listing，其实也是Exclusive Listing的一种, 但是允许地产经纪们，在当地MLS系统的帮助下合作买卖物业。通过这种方式得到的佣金，卖方和买方的经纪会按比例分享。
MLS系统是如何帮助业主出售物业的呢？ MLS系统相当于一个公告牌，给予物业最大的曝光。在48小时之内，物业的信息将会发送给大多地区所有地产经纪。委托地产经纪售房，相对于私售的最大优点就在于此。通过MLS，地产经纪们可以发布物业信息，全加拿大甚至全世界的地产经纪都可以查到此物业。

定价
尽管业主可能知晓物业的价值，但是，找一位专业人士帮助估价也是很重要的。不能将价格定得太高，因为这样买家可能会望而却步；当然价格也不能定得太低，不然投资没有回报。

物业的市场推销
以下介绍几种物业市场推销的手段，合格的经纪往往会将这几种方法混合使用，以便最大程度的曝光所售物业。

Open Houses
基本来说，Open Houses的方式大概有两种。第一种是邀请地产经纪来参观，由地产经纪来了解物业的特点和细节，因为地产经纪可能会为业主带来买家。另一种是全公开的Open Houses，指定时间内，任何人都可以进入物业参观。由于在一定时间内，就可以给所有潜在买家展示此物业，相对更有效率, 因此这种方法被普遍运用。在这种Open Houses中，经纪们要主持并回答参观者的各种问题。
业主和经纪要协商确定Open Houses的时间。业主需要给经纪一定的权利，可以进出物业。业主可以将钥匙留给经纪或其办公室。一般来说，在Open Houses的时候，业主一般选择离开物业，但是之前要记得将贵重物品收起来。如果业主决定参与Open Houses, 那么请确定将解释权留给经纪，不要为物业的缺陷找借口，另外，将电视和收音机关掉，以便让经纪和客人可以方便的谈话。如果业主有狗或其他宠物。请将宠物关起来或放在外面。干净整洁对于Open Houses来讲至关重要。总体来说,只要物业显得宽敞明亮, 保养得宜，吸引的买家就会更多。

其他销售手段
除了Open Houses，地产经纪往往会提供给业主其他的销售途径。在物业的前院，经纪往往会树立“For Sale” 牌子。这个牌子相当于一个“不会说话的销售员”，不停的告诉大家此物业正在出售。很多买家是通过这种销售方式，来寻找他们心中的房子的。
在当地报纸中的地产专栏里为物业打广告，是另外一种销售手段。尽管可能不会在每一期的报纸上，但是经纪往往会把物业介绍给寻找类似物业的买家。在互联网上宣传物业也是现在经纪们常用的一种销售手段。

重签Listing
由于一些原因, 有时物业可能不会被立即出售.记得要耐心，不要一时冲动从市场上取消物业。总的来说，物业没有想像中那么快售出的原因有三个: 地理位置，物业条件和价格。物业的地理位置是不可能被改变的，但是物业自身的条件和价格，却是业主可以改善的。在出售的过程中，业主要不断比对物业和周边地区类似物业的市场价格，适时的调整价格。

业主有责任时常询问经纪出售情况。多少人看过物业? 有什么回复和问题? 物业在市场有没有竞争力? Offer在Offer中主要有以下几项需要注意：买家出价是多少，什么时候交房，合同中有什么条件，以及Offer什么时候会过期。

和Offer一起，买家往往也会提供定金以示诚意。 Offer 中，买家往往会试探业主的底价, 并且注明条件。业主不一定要接受此Offer，但是可以相应回签一份合同，在互相的磋商中，一份合同就谈成了。在双方都签署了合同之后，合同就成立了。因此签字之前，业主要确认合同内的每一个条款，也可以让律师帮助审查。

交房日期
如果需要，合同中往往会规定一些条件。业主可能会被要求提供一些相关材料。例如说明物业所有权的地界图，验房证书等等，但是验房的支出可以要求买家承担。

最终成交
交房日当天，业主和买家的律师会代表业主和买家建立一个帐户以便双方偿还贷款。业主也需要提供物业的转接文件和钥匙给律师。律师还会确保地税，电费和天然气费等等帐单过户顺利。

最终，业主要记住出售自住房屋所得的盈余，不用缴纳所得税。业主也要记得支付经纪合同所指的报酬。业主的律师会安排好这一切出售过程中的支出。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2018-1-24 15:47

【经纪须知】地产经纪年度保险 - RECO Insurance是什么？

安大略省所有的房地产销售人员和地产经纪人都必须要加入RECO的保险计划。并在每年的8月末之前缴纳下一年的保费。如果没有按期缴纳RECO Insurance，地产经纪牌照会被暂停，在牌照暂停期间不能以地产经纪身份参与地产交易或带客人看房等。

目前RECO 年度保险的费用为$440/年，需要地产经纪牌照持牌人每年的8月末之前在安省地产局官网www.reco.on.ca 上登录MyWeb点击Insurance下方的支付按钮直接网上付款。

保险费用支付成功后地产经纪牌照持牌人可在MyWeb上下载缴费收据，在报税时作为地产经纪支出使用。

地产经纪保险RECO Insurance都管什么？

安省地产经纪保险主要覆盖以下三种情况：Errors and Omissions（错误和遗漏保护）、Commission Protection（佣金保护）和Consumer Deposit（客户预付款保护）。

Errors and Omissions（错误和遗漏保护）：

Forgetting a key clausein the APS（在APS中遗漏关键条款）
Making a mistake with respect to taxes（税务相关的错误）
Using the wrong form（使用错误的表格）
Under- or overpricing a property（物业报价错误）
Or, none of the above - groundless accusations can lead to expensive claims（其他，无端指控导致的重大赔付）
" z+ ?; j7 q% ~- l# {5 y/ O

符合Error and Omissions索赔条件，每次做多可获得$1,000,000赔付，每年做多可获得$3,000,000赔付。

Commission Protection（佣金保护）：

A registrant becoming insolvent (i.e., brokerage goes bankrupt)（地产经纪无力偿还，例如地产经纪公司破产）
Theft, fraud, misappropriation, or wrongful conversion by a registrant（盗用、欺诈、侵吞、或不当转换佣金）
Social Engineering (subject to $10,000 sub-limit per claim)（社会工程，每项索赔额度为$10,000级别）, A& S$ L5 ]7 b4 h

符合Commission Protection索赔条件，每次可最多索赔$100,000。

Consumer Deposit（客户预付款保护）：

A registrant becoming insolvent (i.e., brokerage goes bankrupt)（地产经纪无力偿还，例如地产经纪公司破产）
Theft, fraud, misappropriation, or wrongful conversion by a registrant（盗用、欺诈、侵吞、或不当转换客人的预付款）
Social Engineering (subject to $10,000 sub-limit per claim)（社会工程，每项索赔额度为$10,000级别）: o( o7 b/ U V8 B" J7 c

符合Consumer Deposit索赔条件，每次可最多索赔$100,000。

安大略省是全加拿大唯一为Commission Protection和Social Engineering Fraud赔付的省份。为地产经纪辛苦赚到的佣金起到了更好的保护。

客户也可以安心的将预付款放入地产经纪公司相应的银行信托账户里面。如果出了问题安省地产经纪保险都会做出相应赔付。

关于安省地产经纪年度保险相关的问题嘉德小编今天就讲到这儿。

更多内容请关注嘉德置业公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2018-2-20 16:43

【嘉德置业】多伦多房价6个月来首次出现上涨！

周三发布的数据显示，1月份加拿大房屋价格上涨，多伦多房价在受到安省政府冷却了楼市政策的影响六个月后首次攀升。

但从同比增长速度来看，房价上涨的脚步继续放缓。与去年1月份相比，价格上涨8.7％，是自2016年5月以来最小的年涨幅。

去年，安大略省政府实施了多项措施，包括征收外国买家税，以遏制多伦多及周边地区的房屋价格，尽管多伦多的房价尤其是低层住宅的房价在之前略有下滑，目前数据显示价格正趋稳定并开始小幅上涨。

2018年已经来了，回首2017年下半年的房价，不可否认确实有跌，大多数地区和2017年春季比跌了有10%到20%左右。2018年的房价到底会如何变化呢？今天嘉德小编就来跟大家简单聊一聊2018年多伦多房市猜想。

B20加上5大银行的贷款压缩政策无疑会对很多买家带来很多限制。但是2018既是挑战也是机遇。对卖家来说是挑战，因为以前大量的抢Offer的场景已经越来越少，而对于买家来说则是机遇，一来是买家可以买到2016年甚至以前的价格，而来是买家也不用冒跟一种其他买家抢Offer争破头的窘境，可以在一个相对温和的环境中挑选房屋。

2018年Condo市场将保持一定的热度，并可能领跑多伦多房市。安省推出的海外买家税无疑产生了一定的效果，但是刚需买家依然众多，很多留学生或加拿大本土学生在安省的大学毕业后大多都会选择留在多伦多，对于这些年轻的从业者来说，Condo无疑是大家首选的居住环境。特别是多伦多市中心好地段的一些Condo和North York Yonge & Sheppard附近的一些Condo。

正现金流的物业在投资物业市场中会成为最热门的投资选择。多伦多房屋空置率达到了16年来的新低1.0％。房屋可负担性问题使很多人选择租房居住。专门为出租而建造的物业数量明显不足，难以满足日益增长的需求，Condo共管式公寓无疑将继续充当租赁住宅的供应来源。租房市场的紧张无疑会给出租房带来更多的租房收益，为房主带来稳稳的现金流。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2018-2-21 18:16

【嘉德置业】凶猛！BC省又砸出重锤！立刻提升海外买家税至20%！

BC省NPD新民主党政府，财政部长Carole James卡罗尔·詹姆斯，于2月20日公布了本年度省财政预算案。不仅砸下了海外买家税、投机税等重磅实锤，也推出了一系列提高民生福利的举措。嘉德小编带大家来看看都有哪些内容。

实行投机税

从2018年开始，BC省府将对不在BC省纳税的海外/本地买家实行0.5％的投机税，而且将在2019年把这项税率上调至2％。投机税目前范围只限于：大温（MetroVancouver）、菲莎河谷（Fraser Valley）、维多利亚和纳奈莫地区（Captial and Nanaimo Regional District）、基隆那（Kelowna）和西基隆那（West Kelowna）。

提高海外买家税至20%

从2月21日周三开始，海外买家税从原先的15%上调至20%。大温哥华地区以外的维多利亚地区、弗雷泽谷、中欧垦那根和纳奈莫地区，都在本次的调税范围之内。

提高物业转让税

新规定：超过300万加元的房产的物业转让税将从3%增至5%。

此前的政策：购买房屋超过200万加元以上部分，需要增缴3%物业转让税，具体如下；

1、首20万收1%;

2、20万以上至200万收2%;

3、超过200万元的部分则收3%。

价值200万以下的物业，转让税缴纳：

1、首20万收1%;

2、20万以上至200万收2%。

物业转让税是BC省府的重要财政来源。预计BC省2018年将会获得22.3亿加元的转让税税收。

其他用于提高福利的支出：

大型拨款

2018预算案中，有5亿6500万加币的拨款将用于建造学生住宿、流浪者住房，以及帮助逃离家庭暴力的妇女和儿童。省府表示这是在过去20年来首次进行大型拨款，以帮助妇女和儿童。

儿童福利

NDP政府表示，BC省正在开展一项史无前例的儿童保育计划，金额高达10亿元。9月份开始，该计划将为本省每名符合条件的儿童提供每月1250元的新福利。这个新的计划将适用于本省86,000个家庭，而现有的儿童补贴仅限于26,000个家庭。政府还将降低托儿费用，增加22,000个新的托儿空间，并制定计划以帮助希望获得许可的托儿机构。从4月1日开始，有孩子在持证托儿机构入托的父母，将有资格获得每月60到350元的费用减免。

取消MSP保费

从2020年1月1日起，将取消省医疗服务计划（MSP）的保险费。为了实现MSP保险费取消，BC省将于2019年1月1日开始向雇主征收新的工资税。

企业如果每年工资支出超过150万元，将缴纳总工资额1.95％的税。工资支出在50万元至150万元之间的企业，将按较低税率缴纳。工资支出在50万元以下的企业，无需缴纳税费。

豪车附加税

4月1日起，价值超过15万元的车辆将被征收20％的税，价值在12.5万元至15万元之间的车辆将被征收15％的税。新车、二手车都包括在内。

保护原住民著语言

James指出，BC省的原住民语言占到整个加拿大的60%，但是目前BC省的原住民语言正在逐渐消亡。因此计划在2018预算中拨款5千万，以恢复原住民语言的发展。

医疗健康

政府将拨款15亿用作医疗保健相关的支出，包括加强对老年人的护理、帮助居民匹配家庭医生等。

建立火灾复建资金

省政府表示，将拨款7200万加元用于火灾害后的复原建设。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2018-2-22 13:28

【嘉德置业】多伦多买房贷款流程及注意事项

买房安家是许多落根到加拿大的中国移民的梦想，但是一套房动辄上百万，许多人一下子也拿不出那么多钱，只能选择房屋贷款了。那么房屋贷款的流程费用和注意事项有哪些呢？今天嘉德小编就来跟大家简单聊聊多伦多买房贷款流程及注意事项。

加拿大房屋贷款的流程

在加拿大贷款申请房屋贷款的流程可分为三步：审批，验证和放款。

1.买方、卖方签初步的买卖合约(offer)

2.买房在银行提出贷款申请

3.银行审核(credit adjudicate)申请

4.审核批准后，买方和银行商讨贷款产品及细节

5.送按揭贷款合同(mortgage documents)及贷款总额到律师办公楼

6.买方签署按揭贷款合同，律师办理抵押登记(registration)

7.在成交日(completion date)，律师在银行的指令下依条例放款

加拿大银行审核标准

银行在进行放贷签都会进行严格的审核，符合了银行的审核标准才会放贷。尽管每家银行的标准有一些差异，但是差异并不大，基本的标准是一致的。银行要贷款给申请人，基本要看3个方面：

1.个人收入是否能够支付得起今后的房贷按揭;

个人收入包括：工资收入、自雇收入、房租收入、怀孕期收入、其他收入

2.个人过去的信用记录是否良好;

3.房屋本身价值，以及是否容易重卖。

加拿大房屋贷款相关费用

在加拿大买房，可并不是支付贷款那么简单，名目繁多的各种费用令人头晕脑涨。所以，一旦你确定自己能够承担的住宅价格以及自己可以申请的抵押贷款类型，那么你就需要计算一下买房所需要花费的所有费用。对于买房前的各种预先支付的费用最好提前制定预算，以防手足无措。

1.房屋保险及家庭财产保险：约为房价的0.1%-0.2%

2.房屋估价费：150-300加元

3.抵押贷款保险费：首付低于20%，约为0.75%-3.75%

4.买房首付款，目前大家一般都是交房价的35%

5.贷款利率：有固定利率、浮动利率、半固定半浮动等，每个种类利率不同。

6.贷款额度，房屋总价减掉首付

加拿大房屋贷款注意事项

1.房屋贷款中介是不应该收费的，经纪人的佣金由贷款机构支付，如果发现有收费现象，最好敬而远之。

2.不要被超低利率迷惑，吃亏上当的消费者一定都是贪小便宜的人。

3.借款人签署的借款文件都是与银行之间的订立的合约，无论中间人承诺什么利率，都要以银行的文件为准。

4.从审批到验证文件，要紧密配合贷款机构的要求，最好在交接前10内指示律师，否则就丧失了寻找其他贷款途径的机会。

5.加拿大的RBC皇家银行，CIBC帝国商业银行，BMO满地可银行，HSBC汇丰银行，均不接受贷款经纪人的代理。借款人如果希望了解上述银行的产品和利率需要咨询银行工作人员。贷款经纪人所谓的“货比叁家”主要是指TD道明银行，Scotiabank丰业银行，National Bank国民银行，以及其他中小银行或非银行金融机构。建议消费者至少亲自找1-2家银行面谈自己的贷款需求，从而减少中间环节，最大限度降低无法交接的潜在风险。

加拿大各个银行的贷款要求和标准都有一定的区别，为保万无一失，大家需要寻找一些专业有经验人士帮助申请贷款。

关于多伦多买房贷款相关的问题，嘉德小编今天就跟大家分享这些。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2018-2-23 09:50

【置业故事】2月20日《嘉德置业2018狗年旺旺买房说明会》圆满成功！

嘉德置业于2月20号周二晚7点举办了《嘉德置业2018狗年旺旺买房说明会》。

嘉德集团总裁李丁、RBC资深贷款经理袁岳Jason Yuan、BMO资深贷款经理Flora Hang、TD Bank资深贷款经理William Jin为大家带来了一场精彩充实的演讲。

活动现场如下：

活动中主要为大家讲解了：
- 近期房产市场以及政策形势的变化
- 多伦多2018房产走势分析
- RBC、BMO、TD Bank三大银行的最新贷款政策
- 嘉德置业的精选靓盘、优质楼花
- 现阶段楼花买卖中的重要须知，以及一系列具体建议

讲座结束后，一些意犹未尽的客人们自发地留了下来，和李丁总裁以及三大银行的高级经理们继续讨论，互相展开了热情激烈的碰撞思维。客人也对嘉德置业本次的讲座给予好评，称“切中要害，干货不断”。嘉德置业为了回馈广大新老朋友的热情支持，正在积极筹备下一场讲座，旨在为大家带来最新、最精准、最有效的置业资讯。敬请关注嘉德集团微信公众号（下方），第一时间锁定我们的最新活动！

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2018-2-26 15:43

【置业故事】2月25日经纪特别培训纪实 - 多伦多市中心楼盘实地考察

2月25号周日，多伦多市中心阳光明媚，嘉德置业为经纪同事们组织了一场别开生面的实景培训。在嘉德置业李丁总裁的带领下，嘉德经纪同事们与楼盘及开发商代表进行了零距离接触，深度学习了市中心几个极具代表性的楼盘。

大家不仅观摩学习了多伦多最豪华的摩天公寓The One和绿地湖滨Lakeside公寓的一手信息和样板展览，更有对Harbour Plaza壮观的顶层公寓进行实景考察。

上图：嘉德置业李丁总裁，细致地为大家翻译The One开发商代表的讲解，并做出重要分析点评

上图：参观The One豪华样板间

上图：李丁总裁为经纪同事讲解绿地湖滨Lakeside楼盘信息

上图：实地考察Harbour Plaza顶层公寓

上图：欣赏Harbour Plaze顶层公寓的壮丽湖景和城市景观

由于实地的学习带来了直观和深刻的印象，很多经纪同事都对本次的特别培训活动赞不绝口。在参观的过程中，不断地能听到经纪同事们的惊呼：“原来住在顶层公寓的人，每天看到的toronto是这个样子的！”，“真不敢相信80多层高的The One只容纳416位住户，这是多么奢华宽大的空间设计啊！”…

李丁总裁表示：“楼盘的实地考察是客人及新老经纪学习的好方法。今天嘉德置业组织对部分楼盘参观，其中位于Yonge/Bloor的The One的豪华独特，湖景公寓The Lakeside三房户型价格实惠，Harbour Plaza顶层公寓震撼的安大略湖景、多伦多金融区摩天大厦的市景都留下深刻印象。”

嘉德置业一直长期为经纪同事提供专业系统的培训。旨在让经纪同事们在最短的时间成长为专业咨询型经纪，不拿客人当试验品。

如果您也想试听嘉德置业的培训欢迎致电咨询。

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