【嘉德置业】经纪小知识：RECO和TREB费用的Receipt去哪儿找？
每到报税季，地产经纪作为自雇人士都要向政府申报上一年的收入和支出。RECO（安省地产局）和TREB（多伦多地产局）费用都属于经纪支出的一部分，需要向税局上报。但是Receipt找不到了怎么办呢？嘉德小编今天就来教大家去哪里找到RECO和TREB费用的Receipt。http://jdlrealty.ca/images/2017/0410/Online.jpgRECO费用Receipt：RECO（安省地产局）向地产经纪收取的费用有牌照费（牌照申请费，续牌费，恢复牌照费，转公司费等）和年度保险费。
[*]牌照费：可直接使用RECO牌照（我们俗称的RECO小白纸）作为牌照费的收据，RECO牌照的下方也明显的注明：Receipt for Income Tax。请参考下图：http://jdlrealty.ca/images/2017/0410/1.jpg
[*]年度保险费：RECO的年度保险费可在登录Myweb Login后，在主页面下方Insurance处下载。请参考下图：http://jdlrealty.ca/images/2017/0410/2.jpg
TREB费用Receipt：TREB（多伦多地产局）向地产经纪收取的费用有牌照费（牌照申请费，恢复牌照费），OREA费和Membership年费。经纪可以登录MLS后点击Property Search，在左侧菜单中找到e-Commerce，再次登录，点击MAKE PAYMENTS，选中需要的Receipt下载即可。请参考下图：http://jdlrealty.ca/images/2017/0410/3.jpghttp://jdlrealty.ca/images/2017/0410/4.jpghttp://jdlrealty.ca/images/2017/0410/5.jpg
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【嘉德置业】地产经纪年度保险 - RECO Insurance是什么？
安大略省所有的房地产销售人员和地产经纪人都必须要加入RECO的保险计划。并在每年的8月末之前缴纳下一年的保费。如果没有按期缴纳RECO Insurance，地产经纪牌照会被暂停，在牌照暂停期间不能以地产经纪身份参与地产交易或带客人看房等。目前RECO 年度保险的费用为$440/年，需要地产经纪牌照持牌人每年的8月末之前在安省地产局官网www.reco.on.ca 上登录MyWeb点击Insurance下方的支付按钮直接网上付款。保险费用支付成功后地产经纪牌照持牌人可在MyWeb上下载缴费收据，在报税时作为地产经纪支出使用。http://jdlrealty.ca/images/2017/1017/1.jpg
地产经纪保险RECO Insurance都管什么？安省地产经纪保险主要覆盖以下三种情况：Errors and Omissions（错误和遗漏保护）、Commission Protection（佣金保护）和Consumer Deposit（客户预付款保护）。http://jdlrealty.ca/images/2017/1017/2.jpg
Errors and Omissions（错误和遗漏保护）：
[*]Forgetting a key clausein the APS（在APS中遗漏关键条款）
[*]Making a mistake with respect to taxes（税务相关的错误）
[*]Using the wrong form（使用错误的表格）
[*]Under- or overpricing a property（物业报价错误）
[*]Or, none of the above - groundless accusations can lead to expensive claims（其他，无端指控导致的重大赔付）
符合Error and Omissions索赔条件，每次做多可获得$1,000,000赔付，每年做多可获得$3,000,000赔付。
Commission Protection（佣金保护）：
[*]A registrant becoming insolvent (i.e., brokerage goes bankrupt)（地产经纪无力偿还，例如地产经纪公司破产）
[*]Theft, fraud, misappropriation, or wrongful conversion by a registrant（盗用、欺诈、侵吞、或不当转换佣金）
[*]Social Engineering (subject to $10,000 sub-limit per claim)（社会工程，每项索赔额度为$10,000级别）
符合Commission Protection索赔条件，每次可最多索赔$100,000。
Consumer Deposit（客户预付款保护）：
[*]A registrant becoming insolvent (i.e., brokerage goes bankrupt)（地产经纪无力偿还，例如地产经纪公司破产）
[*]Theft, fraud, misappropriation, or wrongful conversion by a registrant（盗用、欺诈、侵吞、或不当转换客人的预付款）
[*]Social Engineering (subject to $10,000 sub-limit per claim)（社会工程，每项索赔额度为$10,000级别）
符合Consumer Deposit索赔条件，每次可最多索赔$100,000。
安大略省是全加拿大唯一为Commission Protection和Social Engineering Fraud赔付的省份。为地产经纪辛苦赚到的佣金起到了更好的保护。客户也可以安心的将预付款放入地产经纪公司相应的银行信托账户里面。如果出了问题安省地产经纪保险都会做出相应赔付。关于安省地产经纪年度保险相关的问题嘉德小编今天就讲到这儿。
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【嘉德置业】为什么这么多华人喜欢Bayview Hill（富豪山庄）社区？
相比于在万锦或在旺市买房，很多资金实力更强的华人买家更愿意在列治文山买房置业。而Bayview Hill无疑是大家在考察列治文山时看的或是听的最多的社区之一。今天嘉德小编就来跟大家简单聊聊多伦多列治文山的Bayview Hill社区。
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此处人称“富豪山庄”
Bayview Hill社区也被很多华人称作富豪山庄。社区最早兴起于1990年代初。西面到Bayview Ave，东面到Leslie St，南至16th Ave，北至Major MacKenzie Dr。社区南面物业的房龄较高一些，北面和东面的房屋较新。20年前，土地供应量较为充足，社区规划政策较为宽松，而当时发展商将其定位为高端住宅区的设计，这里的物业风格一致，基本上都是二层独立屋，室内面积很多在4000尺以上，建地宽度至少50英尺，相当多的物业地宽达70尺以上，深度超过150尺。这种大地段建地面积，在同期或之后大面积开发社区中，是比较难得的。社区内道路设计宽敞整齐，公园绿地充足，社区内房屋的外部和内部装修也都很精致，使社区整体展现出高尚住宅区的风格。
地段得天独厚，配套齐全
Bayview Hill（富豪山庄）社区处于多伦多上风上水的位置，与多伦多南边的Forest Hill（森林山）、Rosedale（玫瑰谷）、Lawrence Park（劳伦斯公园）、Bridle Path（骑马径）等豪宅区处于一条中轴线上，Bayview Hill（富豪山庄）社区5五分钟车程可达Hwy 404高速，经404往南可连通DVP高速进入多伦多市中心，或者由404高速转407或401高速。
社区建成后，各族裔也纷纷落户于此。社区附近，超市、 Costco商场、中式西式餐馆、商店、银行等应有尽有。一个街区处（Bayview/Hwy 7）也有HomeDepot，Winners等各类商家。16th Ave/ Yonge St有Hillcrest Mall大型商场。Hwy 7/ Leslie St有时代广场Times Square。Briggs Ave/Bayview Ave. 还有很多华人商店及超市。您的所有生活所需几乎都能在1个街区的范围内找得到。
社区内有一条小溪Beaver Creek纵贯南北， 社区内共有5个公园，以中心的Bayview Hill Park为最大，社区中心也建在这里，还设有泳池、篮球场、网球场。寒暑假有各种Day Camps供孩子们挑选。尤其是有华人的各种兴趣班，例如书法、绘画、舞蹈、唱歌等等。
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学区优异，名门贵族之地
Bayview Hill经过二十年左右的迅速发展，已形成了以豪宅加名校的优势。社区内的Bayview Secondary School高中和Bayview Hill Public School小学都是远近知名的好学校。
Bayview Hill Elementary School公立小学在2016-2017年费莎排名显示其在安省的3064所小学中排名 115位。学校内设有托儿中心（Daycare），有课前课后看护服务（Before and After School Program）。学校设有学前班到8年级。学生读完8年级以后，可以在Bayview Secondary School 就读高中9至12年级。
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Bayview Secondary School 高中在2016-2017年费莎排名中在安省的747所中学中排名第9，在近5年中平均排名第4。学区范围覆盖比较大。该校除了经常名列前茅以外，还提供IB课程。其学术水平高，且兼顾学生各方面的发展，因而成为各地国际学校的主流课程。IB文凭普遍受各大著名大学承认，但又有差别，美国的哈佛大学考虑IB成绩，但不能取代SAT的考试成绩，英国的剑桥大学承认，但是要求总分要基本上满分。多伦多大学则要求28分以上，个别热门专业要求分数更高。
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Yonge街龙脉
从多伦多城市规划的角度不难看出，最初的大多伦多的长期规划就是主城一路向北，沿着Yonge街的这个龙脉的中轴线两边400和404高速公路把安大略省北部最主要的几个城市有效的连接形成高速公路网。而Bayview Hill就在这个区域较为中心的位置，无论从自主或未来投资的角度来讲，Bayview Hill社区都不失为一个明智的选择。
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【嘉德置业】安省地产销售人员如何成为Broker？
关于如何成为地产销售人员，如何完成地产销售人员牌照的续期和恢复，小编在之前的文章中都有做详细的讲解。今天就来跟大家讲解一下地产销售人员Real Estate Salesperson如何成为地产经纪Real Estate Broker，以及两者有什么不同。
地产经纪Real Estate Broker可以成立自己的地产公司，而地产销售人员Real Estate Sales Person只能作为Employee受雇于一家地产公司。因为成为地产经纪需要完成更加困难的教育要求以及相关的工作经验，地产经纪往往比一般的地产销售人员更加专业可靠。成为Real Estate Broker不一定要做一家地产公司的老总，可以依然保持受雇于一家地产公司做Broker，而不一定要成为Broker of Record。地产销售人员想要成为地产经纪Real Estate Broker需要满足以下条件：
[*]在安省地产局（RECO）是注册的地产销售人员
[*]在过去的3年中有两年在做地产销售人员
[*]完成必要的教育要求Broker Registration Education Program
http://jdlrealty.ca/images/2016/1013/1.jpg必须完成OREA Real Estate College的两门课程：一门必修课（费用：$925）：Real Estate Broker Course一门选修课（费用：$505）：除了完成一门必修课以外，安省地产销售人员想要成为地产经纪Real Estate Broker还需要完成一门选修课，如果你之前没有完成The Commercial Real Estate Transaction这门课，那么这一次必须选定这门课作为你的选修课。
如果以前已经完成过The Commercial Real Estate Transaction这门课，那么需要从以下4门课中选取一门作为你的选修课（不可以重复选取之前已经完成过的课程）。
[*]Principles of Appraisal
[*]Principles of Mortgage Financing
[*]Principles of Mortgage Management
[*]Real Estate Investment Analysis
完成了教育要求后，需要在12个月内向安省地产局（RECO）申请注册成为地产经纪Real Estate Broker。安省地产局RECO在收到申请以后会在7-10个工作日给出答复。
更多内容请关注嘉德集团公众微信号或浏览我们的网站关于地产经纪如何注册，如何续牌，如何改TradeName，如何恢复注册等问题可致电905-731-2266 Ext.8233咨询微信公众号：torontojdlgroup
【嘉德置业】多伦多旧房翻建流程是怎么样的？
很多地产投资客喜欢考虑在多伦多购买旧房翻建，今天嘉德小编就来跟大家简单讲讲多伦多旧房翻建流程，希望对大家有所帮助。http://jdlrealty.ca/images/2018/0411/Realty_1.jpg在多伦多买翻建流程可大致分为：申请建筑许可、房屋图纸设计、选择承建商、施工、成本计算、政府检查。1、申请建筑许可（Building Permit）安省和市政府在城市规划和建设方面都有完善的法律法规和相应的管理部门。如省政府有法律明确各类土地的用途。市政府有相应的Planning Department和Building Department等管理部门，依据“Master Planning Act”，“Zoning by Laws”，“Ontario Building Code”等法规进行管理。推倒重建是要申请的，翻建也需符合规定，因此需要到Building Department取得Building Permit建筑许可证。在加拿大，Zoning By Laws已经明确规定出每个地块的Density（容积率）、Set back（退红线距离）、Height（高度），因此对于翻建来说，这些信息很重要。整个程序的第一步是填好一份申请表，并把有关文件及所需费用连同申请表一并递交当局。业主申请拿到政府建筑许可大约需要3个月的时间。申请许可时，申请人要把供暖图和排水管线图等文件以及写有业主、设计方和项目信息的表格，连同房屋图纸一起递交给政府进行审批。http://jdlrealty.ca/images/2018/0411/Realty_2.jpg2、设计阶段设计阶段在房屋翻建中是非常非常重要的阶段。选择好的设计师非常重要。很多国人翻建的房子，一看设计图就是从其他房子的设计图纸抄来的，设计方面平庸粗糙，结构方面因为要迎合不符合自身条件的设计而导致诸多的不合理，施工方面更不用说，无论从选材还是施工水平，只能说差强人意。好的建筑师，会根据地形、地况以及建筑面积要求，融合设计思想以及实用性的需要，综合考虑房子的外形、大小和格局。http://jdlrealty.ca/images/2018/0411/Realty_3.png3、选择承建商在加拿大建造新房，业主自己就可以做施工管理和监督，对不同的分项目选定不同的承建商。如果选择这种方式，业主需要有经验、了解建筑工程施工管理、读得懂设计图，并要有很多的时间。这种方式的优点是省钱和质量有保证，但对于大多数人来说，这很难做到。我们还可以采取总承建商（General Contractor）方式 。总承建商负责做施工管理，再把各工种分包给各分包商（Sub-Contractor）。优点是最为投资人省心省力省时间；缺点是需要一定资金，并且还需要建筑师或第三方进行监督。承建商需要有建房的经验、技术、保险。承包商报价的内容一般包括：拆房、挖掘、地基、管道、电、房屋主体、屋顶、外墙、园艺、门窗、保温及内墙、空调采暖、电器、室内装修等等。业主需要与承包商一起分析用料及成本，知道每个项目的具体花费。 新房最终的造价也就取决于各项的用料、工艺及人工的费用。4、施工先是打地基、造地库。做好了地基，要整屋架，这里是先造个木框架，然后是铺设水电管道，接着就是往框架里面填补建筑和保暖材料。然后是装修部分：所有的墙、油漆、铺设地板、厨房的橱子、桌面等。另外，电路和水管工作也是不容忽视的。安煤气表，在这里要找煤气公司，并由煤气部门(给你个煤气许可证，做电，要由专业的电工给个电路许可证，房子要有自来水系统，要由专业的水管工给你水管合格证。最后，再由水暖工给你家装厨房卫生间中的各种设备：洗碗机、碎骨机、洗衣机、冰箱等，当然还有马桶、洗浴设施等，最后市政府相关部门的人会到你家做电的最后检查，对水路系统和供暖系统做最后的检查。5、成本计算一般来讲，翻建成本具体包括土地价格+设计审批+建造费用+贷款利息+律师费用+税款。 其中最大部分是土地和建筑费用。
旧房翻建，利益虽大，风险也大。首先，你必须具有较大的财力和资金沉淀能力，因为你无法保证翻盖后的房子能够在多快的时间里卖出去。另外，申请DemolitionPermit(拆除许可证)的时间要视所要拆除建筑物的性质而定。再者，政府的审批可能和你的原先设想差异很大，造成你的投资风险。所以，作为投资者事先应该做好详尽的调研“功课”，请专业地产人士来协助运作整个过程，成功率会大大提高。
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【嘉德置业】为什么低价还能抢offer成功？
经常会有买家朋友稀里糊涂就去参与了一番抢OFFER大战，失败第二天看到自己看中的物业挂出的售价竟然比自己出的价格还要低！买家往往感到很不解，难道不是价格越高越好吗？其实，抢offer大战中，卖家看的不光是价格。现在嘉德小编给大家总结下在买卖过程中，一个重要的环节：“合同”。http://jdlrealty.ca/images/2017/0201/1.jpg
OFFER是什么？OFFER的作用是什么？每个人看好了房子，就要有一个书面的报价给卖方，这个报价书，卖方可以还价，这样的讨价还价可以来往无数次，在双方没有签定做实之前，人们通常把它叫做“offer”, 签定，做实的offer, 就是买卖合同，是人的一生中相当重要的一份文件。“Offer”有人翻译成“询盘”，签回来的offer, 叫做“counter offer”, 有人翻译成“还盘”，有条件的offer, 并不可以成为正式的合同，只有无条件的offer, 才是firm offer, 才是正式的合同。也才具备了法律意义上的约束力。Offer 一旦firm, 就不可以反悔，对买卖双方都如此。
作为经纪，保护自己客人的利益，是根本的原则。这一原则，是体现到房屋买卖过程中每一个环节上的，那么具体体现到合同条款上，就是要谨慎小心。
大部分的交易，都还是比较顺利，所以大部分的客人并没有感到合同有多么的重要。但是，一旦遇到了问题，合同条款的重要性就凸现出来了。房产买卖，对于家庭，或个人来讲，都应该是一件重要的事情，为了避免麻烦和损失的产生，对合同的条款还是应该认真，慎重。可见，OFFER的关键，是所谓的“条件”。
那么在房屋买卖中，最常用的条件是什么呢？在买卖交易中，最常用的有“Status Certificate” ( 证书条款)，“Mortgage”（贷款条款）和验房条款。对于卖家来讲，当然是条款越少越好，最好是没有任何条件，因为任何条件都有可能导致合同失效。证书，贷款，以及验房条款都是再正常不过的条款。但是背后常常潜伏着危机。有的是真的有问题，有的却被滥用。例如管理公司出具的证书，很多人都认为是正常需要的，而忽略了对它的审核，其中对管理基金多少的厘定，对牵涉诉讼的判断，在实践当中，并没有十分明确的界定。对卖家来讲，最好有一定的限制语句，才好防止买家有不当的借口，对买家来讲，却不应写进任何有限制性的语句，一旦有问题，才好据理以争。
对于贷款，或所谓的按揭条款，建议大家在买房之前，做好财务安排，银行对贷款的预批相当快捷，并无任何费用。但是如果将这一条件写入合同，会大大降低卖方的信任，宁肯卖给出价较低，但无该条件的买家。对于验房条款，很多买家不理解，常常提出这样的疑问：如果对方的房子没问题，何必担心我们验房呢？是，对于正常的买卖双方，正常的验房确实没有什么，只不过，在实践中，有的卖家以看似正当的理由，说服买家不要验房，以掩盖物业本身的缺陷，特别是漏水问题。有的买家坚持要验房，然后以验房验出了毛病为由要求降价，或取消合同。因此建议，卖家最好将缺陷修补，买方最好在签订合同前验好房。
买卖二手物业，并没有一定期限的冷静期，有的买家会以各种条件作手段，利用这些条件，做反悔的借口，或暂时占住该物业，给自己多一个选择机会。卖家也会想办法加入限制条件，保护自己。
这就是为什么常常有卖家，宁愿卖给出价低的买家的原因了。
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【嘉德置业】多伦多学区边界、学校排名怎么查？
相信很多有在多伦多买房打算，尤其是准备买房自住的业主在买房前都会提前做些打算并且为自己理想的物业做一定的限制。例如：买独立屋还是买公寓？想买在万锦、北约克还是列治文山？需要几个车库（车位）？喜欢那个社区或学区？需要几个卧室、几个卫生间？等等。其中对于学区房，都是大多买家会考虑的一个问题。众所周知，在多伦多想要子女在某一公立小学或中学读书，前提条件就是需要住在这个学校的学区内。由此，想购买学区房的买家经常会提出一个问题：我看好的这套物业是不是在我要的这个学区内呢？如何查看多伦多中小学学区边界？如果提前不查清楚，买完房发现这个物业并不在预想的学区内就傻眼了。今天嘉德小编就来跟大家分享一下：多伦多学区边界、学校排名怎么查？http://jdlrealty.ca/images/2017/1120/%E5%B0%81%E9%9D%A2.jpg其实在嘉德集团的官网上就有这些大家需要的实用链接：http://jdlgroup.ca/links-and-tools.html大家可以进入链接后选择相应的链接和教育局官网查看。多伦多中小学排名：既然大家提出多伦多学区边界这个问题，大家一定对多伦多中小学排名也非常感兴趣，嘉德的官网的实用链接上面http://jdlgroup.ca/links-and-tools.html也有最新的多伦多中小学费莎排名。http://jdlrealty.ca/images/2017/1120/1.jpg多伦多学区边界查询：首先您要知道所查的学校所在的教育局。这里以Markville Secondary School为例。Markville SS隶属于约克教育局。可以搜索YRDSB或从嘉德使用连接页面进入约克教育局官网。点击Schools/Find a School/Boundarieshttp://jdlrealty.ca/images/2017/1120/2.jpg进入学区查询界面后点击Secondary Boundaries（因为例中的Markville SS是Secondary School）http://jdlrealty.ca/images/2017/1120/3.jpg找到并点击Markville S.S.即可http://jdlrealty.ca/images/2017/1120/4.jpghttp://jdlrealty.ca/images/2017/1120/5.jpg关于多伦多学区边界、学校排名怎么查，嘉德小编今天就分享这些，希望对大家有一定的帮助。
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【嘉德置业】经纪约谈买家，都要谈什么？
近年来，随着多伦多房市越来越热，想买房的人也越来越多。很多朋友都选择从事地产经纪的这个职业。也有很多原本是客人后来选择从事地产经纪的。地产经纪在碰到买家以后都需要给买家进行一定的讲解，详细了解对方的需求，力求让买家对自己的买房过程提前有一个全面的了解。同时也可以让自己了解买主对购房的需求，就如医生看病那样，对客人的病症了然于胸，才能准确的帮到客人。常常有地产经纪问：为什么有些客人看看就跑掉了，或者为什么有些客人只看不买，看了无数的房子，最后都还没有决定，到底要带客人看多少次？这些经纪可能忽略了很重要的一步，互相没有很好的了解， 沟通。对于经纪来讲，明确了解客人的购房需求，有效的沟通是正确引导客人必须的步骤。对于客人来讲，这也是学习了解地产知识的好机会，而且非常有针对性。http://jdlrealty.ca/images/2017/0124/1%E5%B0%81%E9%9D%A2.jpg在第一与客人约谈时，并不会去看房，而是系统讲解购房的整个流程，使客人对每个环节都有所了解，并提醒客人每个环节需要注意的事项。比如，解释地产经纪和客人的关系，在法律意义上有何不同，以后如果发生纠纷，客人应如何保护自己，双重代理有何利弊，客人又应如何保护自己。抢Offer时，如何判断对方是否有“托儿”，又或者是否“影子”Offer，客人这时又该如何保护自己等等。接下来还需要给客人讲解什么是Offer，Offer有哪些要素组成，每个条件对Offer有什么影响。价格，交房日期，贷款条件，验房条件对Offer有何影响；如何判断房子的价格是否合理，判断房屋价值有哪些方法，谈判时有什么技巧，等等。交房期如何定，是否够时间拿到贷款，是否够时间凑齐首付，是否给律师足够的时间工作。对房屋附带的电器等物品，有什么需要注意的？对于拍卖物应该注意什么？房屋所有人写一个人或夫妻两人有什么不同？有何不妥？是否法人签字，又有何不妥？会产生怎样的法律纠纷？如果产生纠纷如何保护自己？当然，也要给客人讲到学区，社区，城市发展规划，区域人种语言构成。同时也需要讲到房屋的种类，目前的价格，以后的走势，等等。了解了这些，客人才可能对自己的需求更加客观，清晰。经纪也才能更好的帮助到客人。从而使客人买到称心如意的物业。
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本帖最后由 多伦多嘉德置业 于 2018-4-26 17:20 编辑
【嘉德置业】团队合作的重要性及如何组建经纪团队
在地产行业中，地产从业员的成长会经历四个阶段，分别是：学习期、摸索期，成长期和突破期。
大部分的经纪，一开始都是以个人的形式发展，但人的时间总是有限的，随着时间飞逝，业务人员在累积一定的知识、人脉之后，业务量将越来越大，又要同时兼顾家庭。那么显然地，若想长期在地产行业中发展，单打独斗是远远不够的。
如何能让地产事业越做越大，越做越强？如何花费最少的力量，获得最大成效？如何能取得工作和生活的平衡？种种时间与效益间的困扰，成为许多地产经纪心中一大问题。
嘉德认为，对于以上这些问题，都有一个共通的解决方案，那就是：团队合作。
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团队工作对于经纪在地产行业的长远发展有着至关重要的作用。古代典故中“三个臭皮匠，抵过诸葛亮”就是很好的例子。
而在现实的行业配置当中，也越来越多人采用以团队的形式发展，这说明了团队合作在市场发展及市场维护中的重要性。随着地产人员客户和业绩的增长，团队的重要也日益体现出来。在团队的协助下，除了知识互补、客源共享外，团队工作还起到互相督促、推进工作等的重要作用，而更重要的则是，在团队上了轨道之后，每个人的工作和生活都能取得平衡，获得更多陪伴家人的时间。
选择适合自己的团队形式
由于每位地产人员的业务量和背景各不相同，因此根据自身的需求，选择适合的团队很重要。一般来讲，分为以下两种：
地产经纪+助理：一个团队需要有明确的定位以及目标，并通过助手的配合将目标实现。在这种合作前提下，主导经纪需要提前做好角色定位和责任划分，例如：经纪的主要任务在于业务上的开发、谈客户以及带客户看房，而助手则在背后做支持工作，以及落实网络营销及客户关系的维护。
地产经纪+地产经纪：在这种组合当中最重要的核心就是有一个领导者。很多时候一个团队失败通常有三个主因！1.团队的发展方向不明；2.责任划分与分工不明确；3.分佣制度。而一位对市场局面了解及清楚发展方向的领导者，他就能够将以上的问题最小化并保持团队的稳定！
当然，无论使用哪种合作方法，有效的沟通总是能让工作事半功倍。因此，正在筹划组建地产团队的经纪们，记住要时刻保持与团队的沟通，常交流才能保持团队的和谐。
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【嘉德置业】多伦多一室公寓平均月租破$2000，多伦多租公寓时代来临？
多伦多2018年4月超过温哥华，一室Condo平均月租涨至$2,040；两室Condo至$2,620。一跃成为加拿大“最不易租城市”，LOL。多伦多租Condo时代已经来临？？？从2018年4月份的加拿大Condo租房市场报告来看，在调查的26个城市中，其中15个城市的Condo租金呈上涨趋势，6个城市的Condo租金呈现下降趋势，5个城市的Condo租金相比3月份保持平稳。http://jdlrealty.ca/images/2018/0430/Realty_1.jpeg加拿大Condo租金最高的5个城市：第一：多伦多上个月超过温哥华，成为加拿大Condo平均房租最高的城市，一室Condo平均房租上涨3.6%到达$2,040；两室Condo上涨4.8%到达$2,620。值得注意的是今年4月份多伦多的Condo租金相比于去年同一时期上涨了大约15%。第二：温哥华位居榜二，一室Condo租金小涨0.5%到达$2,010；两室Condo上涨1.6%至$3,200。第三：BC省Burnaby位居榜三：一室租金上涨4.9%至$1,490元；两室租金上涨4.4%至$2,130。第四：安省Barrie，一室Condo租金为$1,330元；两室Condo租金为$1,580。第五： QC省Montreal，一室Condo租金为$1,280元；两室Condo租金为$1,510。http://jdlrealty.ca/images/2018/0430/Realty_2.png加拿大26个城市一居室和两居室Condo租金详情：http://jdlrealty.ca/images/2018/0430/Realty_3.png2018第一季度Condo销售市场数据：2018年第一季度多大地区Condo的整体均价为$533,447元；Halton Region地区Condo的均价为$468,686元；PeelRegion地区Condo的均价为$410,006元；City of Toronto地区Condo的均价为$572,391元；York Region地区Condo的均价为$489,989元；DurhamRegion地区Condo的均价为$382,653元；Other Areas地区Condo的均价为$303,319元。
从2017年开始，多伦多Condo公寓备受市场青睐，尽管价格大涨，但市中心的不少新楼花一上市就被抢购一空。在Condo公寓楼花热卖的同时，Condo公寓的出租也是炙手可热，特别是位于市中心的公寓，简直是一房难求。
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【嘉德置业】经纪帮亲属买卖物业要受REBBA 2002监管吗？算私人交易吗？
安省地产经纪人和地产销售人员就像医生和律师一样需要受到相关部门和法律法规监管。你一定不希望有一个不受法律法规监管的人来为你做“私人手术”或“私人法律服务”。在房地产交易服务中也一样。http://jdlrealty.ca/images/2017/0629/home-prices-20150414.jpg如果你是在注册的地产经纪人或地产销售人员，根据房地产交易规范（REBBA 2002），你所参与的任何房地产交易业务都将受到REBBA 2002的监管。因此对于地产经纪人和地产销售人员来讲，没有所谓的“私人”地产交易。即使你没有在交易中获得任何利益，也依然要遵守REBBA 2002的相关要求和地产经纪道德守则。以下是一些相关要求：
[*]地产经纪人或地产销售人员只能代表他们所挂靠的地产公司来进行交易。地产经纪在交易时需要向所在地产经纪公司提交所有与本次交易相关文件的复印件。
[*]地产经纪人或地产销售人员只能从他们挂靠的地产公司收取佣金或其他报酬。
[*]地产经纪人或地产销售人员还必须透露以下信息：
[*]本人是否为卖主或买主
[*]是否与买方或卖方是亲属关系
[*]如果事公司形式物业买卖，本人或亲属是否是该公司的股东。
根据具体的交易情况，其他的要求也可能出现。如果不确定，可以咨询律师或所挂靠公司的Broker of Record。更多内容请关注嘉德微信公众号：torontojdlgroup
【嘉德置业】经纪帮亲属买卖物业要受监管吗？算私人交易吗？
安省地产经纪人和地产销售人员就像医生和律师一样需要受到相关部门和法律法规监管。你一定不希望有一个不受法律法规监管的人来为你做“私人手术”或“私人法律服务”。在房地产交易服务中也一样。
http://jdlrealty.ca/images/2017/0629/home-prices-20150414.jpg如果你是在注册的地产经纪人或地产销售人员，根据房地产交易规范（REBBA 2002），你所参与的任何房地产交易业务都将受到REBBA 2002的监管。因此对于地产经纪人和地产销售人员来讲，没有所谓的“私人”地产交易。即使你没有在交易中获得任何利益，也依然要遵守REBBA 2002的相关要求和地产经纪道德守则。以下是一些相关要求：
[*]地产经纪人或地产销售人员只能代表他们所挂靠的地产公司来进行交易。地产经纪在交易时需要向所在地产经纪公司提交所有与本次交易相关文件的复印件。
[*]地产经纪人或地产销售人员只能从他们挂靠的地产公司收取佣金或其他报酬。
[*]地产经纪人或地产销售人员还必须透露以下信息：
[*]本人是否为卖主或买主
[*]是否与买方或卖方是亲属关系
[*]如果事公司形式物业买卖，本人或亲属是否是该公司的股东。
根据具体的交易情况，其他的要求也可能出现。如果不确定，可以咨询律师或所挂靠公司的Broker of Record。更多内容请关注嘉德微信公众号：torontojdlgroup
【嘉德置业】多伦多地产经纪公司是怎么回事，怎样才能做地产经纪？
多伦多的地产经纪需要考取地产执照才可以代理客户进行房产交易。大家常说的多伦多地产经纪可分为两种：Salesperson（地产经纪/地产销售人员）和Broker（地产经纪人）。
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想成为地产销售员，首先需要年满18岁，并拥有加拿大合法工作身份，既：持有工作签证，永久居民或加拿大公民。另外还需要满足申请成为安省地产销售人员的教育要求。课程可以为函授，网上教学或者进入课堂上课等不同方式进行学习。每完成一门考试才可以进入下一门课程的学习。在2016年4月之前在安省地产组织（OREA）注册的学员只需要在18个月内，通过三门课的考试后（Real Estate as a Professional Career + Land Structures and Real Estate Trading + The Real Estate Transaction-General & The Residential Real Estate Transaction），既有资格申请成为地产销售人员。在2016年4月之后注册的学员则需通过5门课的考试后（Real Estate as a Professional Career + Land Structures and Real Estate Trading + The Real Estate Transaction-General & The Residential Real Estate Transaction + The Commercial Real Estate Transaction + Property Law），才有资格申请成为安省地产销售人员。申请人需要在通过最后一门考试后的12个月之内向安省地产局申请成为安省地产经纪。
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获得临时执照的地产经纪还需要在两年之内完成继续教育要求，才可以更新执照取得永久资格。2016年4月之前在安省地产组织（OREA）之前注册的地产经纪需要完场三门课（The Commercial Real Estate Transaction + Property Law + 一门选修课）才可续期；2016年4月之后注册的只需要完成一门选修课就可以续期。在这之后，每隔两年，地产经纪还需完成安省地产局（RECO）要求的规定网络课程（无需考试）才可续期。
如果Salesperson（地产经纪/地产销售员）希望成为Broker（地产经纪人）, 他或她在取得永久地产销售资格之后，还需在过去的三年中拥有两年以上的相关工作经验，再经过一门选修及地产经纪专业课程的考试，成绩高于75%者才可以担当Broker地产经纪人。地产经纪人的专业课程涉及如何管理，运营和操作一个地产公司。只有地产经纪人才有资格建立和运营地产公司。而一般的Salesperson（地产经纪/地产销售人员）只能选择被雇用于某个地产经纪公司。此外，Salesperson（地产经纪/地产销售人员）涉及买卖商业地产时，最好在学习商业地产的专业课程之后再进行相关类型的交易。详情可参考安省地产商会的网站：www.oreacollege.com
一般来讲，作为新的地产经纪，嘉德认为需着重寻找一家培训新人项目比较多且专业的地产公司开始工作，积累经验。而资深的地产经纪靠的则是长期积累下来的运营体系了，地产公司是否可以为新人地产经纪提供足够的有用资源也非常重要（例如：你找的这家地产公司是不是好楼盘的VVIP，公司老板和资深经纪是否愿意将手里的一些小单推荐给你。等等）。公司办公环境也应稍作考量，在你约见客户时一个好的办公环境无疑可以提高签约的可能性。
一个好的地产经纪主要有4个特点：为客户着想，专业的建议，出色的谈判技巧和热忱的服务态度。经验丰富的地产经纪不仅能准确地把握顾客的要求，选择满意的房产，更能在价格和条件上取得一定有利的地位。
接下来再说说多伦多地产公司的结构框架。公司的拥有人是不需要必须拥有地产经纪牌照的。但是，在一个地产公司（brokerage）里，必须有一位地产经纪人，由这个人来作为公司的登记经纪人（broker of record）。登记经纪人可招募销售人员以此来扩大销售业绩和公司规模。地产公司还可同时拥有其他的地产经纪，他们同样可组建自己的销售团队。那么，是不是随便找一个地产经纪人就来当这个登记经纪人就行了呢？实际并不是这样，登记经纪人需要为公司承担相应的法律责任。比如说，如果公司里的某个地产经纪人或地产销售人员在交易过程中涉及了违法行为。那么，不单单是这名地产销售将会受到法律的制裁，相应的，该公司的登记经纪人也会被惩罚。另外一方面，地产公司需接收地产局的抽查。如有违规，将会被要求限期整改，严重者，地产局有权终止其运营资格。
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多伦多地区大大小小的地产公司可以说是遍地开花。其中规模比较大的公司有Re/max, Royal lepege,Century 21,HomeLife等。以上提到的三家都是连锁经营制的跨国集团公司。每家地产子公司同属于一个集团，各自独立经营。拿Re/max来说，在加拿大，它的下面就有654家小公司，共计约20,000名地产销售人员。不仅仅是加拿大，更在全世界67个国家都有公司。而Royal Lepage同样作为集团公司，则相对的拥有比较多的大公司relocation的客源。地产经纪人想建立自己的公司的话可以选择加盟这些连锁集团或单独命名成立自己的小公司。加盟这些连锁集团的好处在于新的下属公司可以利用母公司的品牌效应来宣传自己，缺点则是每月需付出一定的加盟费用。除了这些连锁集团地产公司，多伦多还有一些发展的很好的独立品牌地产公司。例如JDL Realty等等，与连锁公司比则没有那么大的品牌效应，但却比较注重企业文化和公司发展。对市场开发和推广也更加有针对性。
综上所述，如果阁下在多伦多置业，由于多伦多房地产比较严密的管理组织体系，可以放心使用地产经纪进行交易。如果阁下是购买高档物业或商业物业，则建议阁下寻找一位资深的地产经纪。通常这类物业由于金额大，涉及面广，不仅需要知识，还需要经验和教训。而后者只能靠时间积累。
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【嘉德置业】没有自己的地产经纪，怎么看Open House？
对大多数多伦多家庭来说，买房是件大事儿。但是很多买家，尤其是第一次准备购买物业的买家，对房屋市场信息可能不够了解，这时就需要找一个专业的地产经纪咨询。一般在地产经纪了解了客人的需求和预算以后就会帮客人找出一些适合的房源带客人去看房。然而经常也有些买家选择先不找地产经纪，想先自己了解一些房屋市场情况以后再做进一步打算。经常就有些朋友问到嘉德小编：我没有地产经纪，能自己去看房吗？今天嘉德小编就来跟大家讲一讲没有地产经纪，怎么看Open House。
首先，市场上在卖的房子一般都需要买家的地产经纪预约并带买家去看房。同时，很多卖家为了吸引更多的人来看房，一般会在周末下午安排Open House（开放日），Open House时买家可以自己去参观。一般Open House附近的路边上都会有一些指示牌，靠这些指示牌可以指引买家到达Open House的地址。但是如果只是靠这样去看Open House，一天也看不了两套。在哪里可以看到全部的Open House信息呢？多伦多地产局官网http://www.trebhome.com/ 上就可以找到所有的Open House信息。http://jdlrealty.ca/images/2017/1016/1.jpg
点击Buying列表下的Open Houses后，可点击地图上的位置查看近期的Open House信息，并适当安排看房路线和时间。http://jdlrealty.ca/images/2017/1016/2.jpghttp://jdlrealty.ca/images/2017/1016/3.jpg关于没有地产经纪怎么看Open House今天嘉德小编就分享这些。自己通过Open House并不能了解到全部的房屋和市场信息。买房是个大事儿，建议买家们还是理智的要找个专业的地产经纪咨询。
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【嘉德置业】一两年不准备交易，可以暂停地产经纪牌照一段时间吗？
首先，根据Real Estate and Business Brokers Act, 2002（REBBA），地产经纪牌照没有所谓暂停的概念。只有在注册和不在注册的区别。http://jdlgroup.ca/images/2017/0704/iStock_000019388409_Medium.jpg如果您很长一段时间不打算从事地产经纪工作，可以有两个选择。1.保持地产经纪牌照在注册状态，即使没有进行交易的计划。为此，你必须：
[*]每两年按时续期，并缴纳续期申请费
[*]在每次续期前完成相应的教育要求
[*]仍挂靠在一家地产公司名下
[*]每年支付相应的RECO年度保险
2.终止地产经纪牌照注册，并在需要的时候恢复你的地产经纪牌照。首先需要联系所在公司的Broker of Record，并发送终止注册的申请给安省地产局RECO。一旦你的地产经纪牌照注册被终止，你不能够以地产经纪的身份参与任何地产交易。未注册参与地产交易被认为是严重违规行为，会受到严重的处罚和罚款。终止地产经纪牌照期间将不需要支付每年的RECO年度保险及每两年一次的续牌申请费。在申请恢复牌照时需要缴纳Reinstatement申请的申请费。
当你准备重新回到地产经纪这个行业的时候，需要向安省地产局递交恢复牌照申请。恢复地产经纪牌照的相应要求可能有所不同，取决于终止牌照的时间长短。终止牌照少于60天：
[*]联系所在公司的Broker of Record，递交一份Reinstatement Form给RECO就可以恢复牌照。
[*]注：如在此期间旧的地产经纪牌照显示已过期，则需要在递交Reinstatement申请前完成续期需要的教育要求。
终止牌照60天 - 两年：
[*]完成续期相应的教育要求
[*]递交一份最新的无犯罪证明Criminal Record Check
[*]递交Reinstatement申请
终止牌照两年 – 5年：
[*]可能需要完成地产经纪预注册的教育要求，需要联系安省地产局RECO来申请是否可以免除部分或全部课程。
[*]递交最新的无犯罪证明Criminal Record Check
[*]递交Reinstatement申请
终止牌照超过5年：
[*]必须完成地产经纪预注册的全部教育要求，才可以申请重新恢复地产经纪牌照
申请表及具体要求请参考安省地产局官网：www.reco.on.ca
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